無(wú)證房產(chǎn)繼承實(shí)務(wù)操作指引——以北京東城區(qū)姐妹共有繼承糾紛為例

　　在房產(chǎn)繼承糾紛中，無(wú)證房產(chǎn)的繼承問(wèn)題尤為復(fù)雜，尤其是當(dāng)涉及多個(gè)繼承人且房產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)尚未明確時(shí)。本文將以北京東城區(qū)一起姐妹共有繼承糾紛為例，詳細(xì)探討無(wú)證房產(chǎn)繼承的實(shí)務(wù)操作指引。

　　一、案件背景與核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)

　　案例涉及東城區(qū)一套尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，該房產(chǎn)由已故父母購(gòu)買(mǎi)，留有買(mǎi)賣(mài)合同和付款憑證。父母五年前去世，留下六個(gè)女兒作為第一順序繼承人。現(xiàn)在，姐妹們希望了解是否能繼承該房產(chǎn)的使用權(quán)以及如何分割。

　　此案的核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要包括：

　　繼承權(quán)主體資格認(rèn)定：確認(rèn)六個(gè)姐妹作為第一順序繼承人的法定身份，同時(shí)排除非婚生子女、養(yǎng)子女等特殊情形。

　　房產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)界定：明確商品房買(mǎi)賣(mài)合同的物權(quán)期待權(quán)性質(zhì)，以及未取得產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是否可繼承。

　　分割方式爭(zhēng)議：姐妹們應(yīng)如何分割房產(chǎn)，是等額分割還是考慮特殊貢獻(xiàn)進(jìn)行補(bǔ)償。

　　證據(jù)鏈完整性構(gòu)建：如何固定購(gòu)房合同、付款憑證等關(guān)鍵證據(jù)，以支持繼承權(quán)的主張。

　　二、法律實(shí)務(wù)要點(diǎn)解析

　　(一)繼承權(quán)確認(rèn)規(guī)則

　　根據(jù)《民法典》第1121-1127條，繼承人范圍明確為配偶、子女、父母，其中子女包括婚生子女、非婚生子女和養(yǎng)子女，享有平等繼承權(quán)。在此案中，六個(gè)姐妹作為已故父母的婚生子女，均享有繼承權(quán)。

　　同時(shí)，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定了預(yù)售商品房的抵押登記和權(quán)利人死亡后的預(yù)告登記變更程序。這意味著，盡管房產(chǎn)尚未取得產(chǎn)權(quán)證，但姐妹們?nèi)钥赏ㄟ^(guò)法律程序主張其繼承權(quán)。

　　(二)無(wú)證房產(chǎn)繼承特殊性

　　《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》明確了商品房買(mǎi)賣(mài)合同履行與物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則。即使房產(chǎn)尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房人仍享有合同項(xiàng)下的權(quán)利，包括繼承權(quán)。

　　此外，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》涉及被查封房產(chǎn)的繼承權(quán)保全程序。若房產(chǎn)被查封，繼承人需通過(guò)法律程序保全其繼承權(quán)，并在預(yù)售商品房抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)主張優(yōu)先順位。

　　(三)分割方式法律依據(jù)

　　《民法典》第308條規(guī)定了共有物分割的原則，即協(xié)商優(yōu)先，協(xié)商不成由法院裁判，且分割不得損害不動(dòng)產(chǎn)的效用。在此案中，姐妹們應(yīng)首先嘗試協(xié)商分割房產(chǎn)，若協(xié)商不成，可訴諸法院。

　　同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》規(guī)定了等額分割的例外情形，如對(duì)被繼承人盡了主要扶養(yǎng)義務(wù)的繼承人可以多分。這為此案中可能存在的特殊貢獻(xiàn)補(bǔ)償提供了法律依據(jù)。

　　三、系統(tǒng)化解決方案建議

　　(一)證據(jù)體系構(gòu)建

　　為了支持繼承權(quán)的主張，姐妹們需要構(gòu)建完整的證據(jù)體系，包括：

　　繼承權(quán)證明文件：如公安機(jī)關(guān)出具的親屬關(guān)系證明、死亡證明原件及殯儀館火化證明。

　　房產(chǎn)權(quán)利輔助證明：如商品房預(yù)售許可證復(fù)印件、物業(yè)費(fèi)繳納記錄、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出具的購(gòu)房人身份確認(rèn)書(shū)。

　　分割協(xié)商記錄：錄音固化協(xié)商過(guò)程(注意合法性風(fēng)險(xiǎn))和書(shū)面分割方案(需各方簽字捺印)。

　　(二)法律程序路徑選擇

　　姐妹們可以選擇非訴訟解決途徑，如申請(qǐng)人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解或向不動(dòng)產(chǎn)登記中心申請(qǐng)預(yù)告登記變更。若協(xié)商不成，可訴諸法院，設(shè)計(jì)明確的訴訟請(qǐng)求，提交規(guī)范的證據(jù)，并主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等特殊程序。

　　(三)風(fēng)險(xiǎn)防控措施

　　在繼承過(guò)程中，姐妹們應(yīng)拒絕任何單方處分房產(chǎn)的行為，注意共有房產(chǎn)租賃合同的約束力，并在遇到法院拍賣(mài)時(shí)主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，監(jiān)督執(zhí)行款項(xiàng)分配。

　　四、實(shí)務(wù)操作要點(diǎn)提示

　　時(shí)效管理：繼承權(quán)訴訟時(shí)效為知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受侵害之日起3年，房產(chǎn)分割協(xié)商建議在繼承開(kāi)始后6個(gè)月內(nèi)完成。

　　文書(shū)準(zhǔn)備：準(zhǔn)備繼承權(quán)公證申請(qǐng)書(shū)模板和房產(chǎn)分割協(xié)議范本，明確共有份額及管理約定。

　　風(fēng)險(xiǎn)防控：拒絕簽署任何放棄繼承權(quán)的文件，注意保存微信聊天記錄的原始載體。

　　結(jié)語(yǔ)

　　無(wú)證房產(chǎn)繼承問(wèn)題復(fù)雜且涉及多方利益，需要姐妹們共同努力，通過(guò)法律途徑解決糾紛。建議采取“證據(jù)先行+程序并進(jìn)”策略，重點(diǎn)確認(rèn)繼承權(quán)主體資格與房產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)。對(duì)于共有房產(chǎn)分割，應(yīng)優(yōu)先通過(guò)協(xié)商達(dá)成共識(shí)，協(xié)商不成可通過(guò)訴訟途徑解決。在此過(guò)程中，務(wù)必注意預(yù)售商品房的物權(quán)期待權(quán)保護(hù)，必要時(shí)可申請(qǐng)法院對(duì)房產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行保全。建議委托具有不動(dòng)產(chǎn)繼承專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的律師團(tuán)隊(duì)，以確保合法權(quán)益得到維護(hù)。