破產(chǎn)清算
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房地產(chǎn)開發(fā)項目的最大特點是投資規(guī)模大，開發(fā)周期長，資金周轉(zhuǎn)慢，有的房企由于資金短缺或者缺乏運作經(jīng)驗，在土地摘牌后遲遲無法啟動項目開發(fā)，或者在開發(fā)過程中出現(xiàn)中途停滯，在此情況下，多數(shù)房企往往會選擇引入其他投資商進行合作開發(fā)，以達到解決資金缺口、借力開發(fā)經(jīng)驗、縮短開發(fā)周期的目的。而很多合作方也因高收益而加入。但是，高收益往往伴隨著高風險，而這高風險，很大程度上取決于法律風險。
杜先生近期應好友胡先生的邀請，一起投資一處房地產(chǎn)開發(fā)項目。由于只有胡先生的A公司才有從事房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)，雙方簽訂《合作開發(fā)經(jīng)營項目協(xié)議書》并約定：
1：雙方按50%比例共同出資，以A公司的名義競買土地使用權(quán)；
2：雙方以股份方式進行合作開發(fā)，包括以后項目的生產(chǎn)經(jīng)營過程中的投資、收益均以各自的股份比例進行投入和分配；
3：競買地塊的土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)屬雙方共同所有，由雙方建立合資、合作關(guān)系，以股份方式進行合作開發(fā)，風險共擔、利益共享。
不料在開發(fā)過程中，由于拖欠工程款及其它債務，A公司被債權(quán)人申請破產(chǎn)重整。破產(chǎn)管理人向杜先生發(fā)送了解除合作協(xié)議的通知，并將競買地塊的土地使用權(quán)、開發(fā)權(quán)、地面財產(chǎn)等均納入破產(chǎn)財產(chǎn)；同時，施工方以杜先生為項目合作開發(fā)方為由，要求承擔清償工程款的連帶責任。 杜先生接到通知后大吃一驚，A公司破產(chǎn)了，自己非但不能因合作協(xié)議獲得收益，還要承擔清償工程款的責任？在一系列疑問和心有不甘的驅(qū)使下，杜先生咨詢了浩云律所并尋求解決之法。專業(yè)破產(chǎn)團隊的李律師在詳細了解案情后，給杜先生作出了解答。
一、管理人是否可以解除合作協(xié)議？
《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定“人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行…”因此，對于在人民法院受理破產(chǎn)案件時尚處于履行中的《合作協(xié)議》，管理人是有權(quán)力決定解除的。
二、對合作開發(fā)的項目，杜先生是否享有物權(quán)？
《物權(quán)法》規(guī)定了物權(quán)公示原則，即物權(quán)的變動必須將其變動的事實通過一定方法向社會公開，其目的在于使第三人知道物權(quán)變動情況，以免第三人遭受損害并保障交易安全。動產(chǎn)以交付為公示原則，不動產(chǎn)以登記為公示原則。
在本案中，杜先生與A公司之間存在合作開發(fā)協(xié)議，只能證明杜先生享有合同上的債權(quán)而不能證明杜先生享有物權(quán)。那么，杜先生是否能以《物權(quán)法》第三十條規(guī)定的“合法建設(shè)”為由主張物權(quán)呢？由于國有土地使用權(quán)證、建筑用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證等記載的權(quán)利人均為A公司，杜先生不能證明其為相關(guān)審批手續(xù)載明的合法建造主體、投資事實、占有權(quán)利外觀情況下，僅依據(jù)其與A公司合作開發(fā)合同關(guān)系，不符合《物權(quán)法》第三十條規(guī)定的合法建造人。
三、是否應當承擔清償工程款的連帶義務？
杜先生不應當承擔清償工程款的連帶義務，理由如下：
首先，合同相對性為合同之訴的基本原則，施工合同只對合同當事人產(chǎn)生約束力，對合同當事人以外的人不發(fā)生法律效力。債權(quán)屬于相對權(quán)，債是特定當事人之間的法律關(guān)系，債權(quán)人和債務人都是特定的。施工方只能向特定的債務人即A公司請求給付。
其次，合作開發(fā)合同各方是按照合同約定各自承擔權(quán)利義務。“共同投資，共享利潤、共擔風險”是指合作各方內(nèi)部關(guān)系，而不是指對外關(guān)系，在法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定的情況下，合作各方不應當對作為建設(shè)工程發(fā)包人償還工程欠款承擔連帶責任。
最后，杜先生也不存在全面實際參與了施工合同實際履行行為如與發(fā)包人一起共同選定施工隊伍、參與施工管理、支付工程款、在經(jīng)濟簽證上簽署意見、參與工程驗收或者工程結(jié)算等等，因此不應承擔責任。
四、杜先生如何挽回損失？
房地產(chǎn)合作開發(fā)中，雙方共同出資、共享收益、共擔風險，所有權(quán)證均登記在一方名下的，非登記一方除非取得了生效的形成性法律文書，否則不能直接依據(jù)合作開發(fā)協(xié)議或者其他生效法律文書取得物權(quán)，亦不能基于“合法建造”取得物權(quán)，其享有的只能是債權(quán)。如果登記一方進入破產(chǎn)程序，非登記一方只能向管理人申報債權(quán)，且其債權(quán)只能是在合作項目進行清算后，就剩余價值按照投資比例所應分配的收益。
