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合同約定不得調(diào)整違約金，違反公平原則被認(rèn)無(wú)效
時(shí)間：2020-08-18 15:23:41 來(lái)源： 作者：
我們?cè)谌粘：炗喓贤瑫r(shí)，通常會(huì)存在合同約定排除法律規(guī)定的一些權(quán)利。在如今尊重當(dāng)事人意思自治的情況下，有些權(quán)利是可以通過(guò)合同約定排除的，但是法律規(guī)定的一些權(quán)利，是對(duì)當(dāng)事人損失最后的救濟(jì)權(quán)利，從公平原則來(lái)說(shuō)，這些權(quán)利不宜通過(guò)約定的方式予以放棄。比如浩云律所曾經(jīng)代理的一個(gè)案件，當(dāng)事人差點(diǎn)就因?yàn)橐粋€(gè)小小的合同條款而損失千萬(wàn)。
A公司的劉總與B公司簽訂《房屋預(yù)租協(xié)議》，約定劉總根據(jù)B公司需要，修建租賃物業(yè)，供B公司開辦超市。A公司需按《B公司生活超市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》及B公司賣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙施工，租賃物業(yè)原定的交付時(shí)間為2017年12月31日。對(duì)于違約金，雙方約定一方違約，對(duì)方無(wú)需就損失承擔(dān)舉證責(zé)任，也無(wú)論損失多少，違約金均按人民幣五百萬(wàn)元定額計(jì)算，不以實(shí)際損失多寡為由進(jìn)行調(diào)整。
2018年5月6日，A公司與B公司簽訂《租賃合同》，租賃期限為20年，免租期為８?jìng)€(gè)月；合同違約金為500萬(wàn)元，雙方約定一方違約，對(duì)方無(wú)需就損失承擔(dān)舉證責(zé)任，也無(wú)論損失多少，違約金均按人民幣五百萬(wàn)元定額計(jì)算，不以實(shí)際損失多寡為由進(jìn)行調(diào)整。
到了交付日期，A公司連續(xù)三次發(fā)函通知B公司前來(lái)聯(lián)合驗(yàn)收交接，但是B公司卻以種種理由推脫接收?qǐng)龅亍６啻未枭涛垂螅珹公司只能另外尋求租賃方，最后低價(jià)租給C公司，同按照合同租賃給B公司相比，20年租賃期租金損失21357815元。但是在A公司向B公司主張違約責(zé)任時(shí)，B公司卻反咬一口說(shuō)A公司違約將房屋租賃給C公司。A公司該如何應(yīng)對(duì)？
一、A公司是否違約？
本案中，約定交付之日到期后，經(jīng)A公司多次催告，B公司拒不到現(xiàn)場(chǎng)開展驗(yàn)收、接收工作，以實(shí)際行動(dòng)表明了不再履行合同義務(wù)。B公司在給予寬限期至2019年7月15日之后，才解除合同。同時(shí)，A公司為減少損失將本案租賃物業(yè)轉(zhuǎn)租給C公司并無(wú)不當(dāng)。因此，A公司不存在違約行為。
二、合同關(guān)于不得調(diào)整違約金的約定是否有效？
根據(jù)（2016）最高法民申1780號(hào)“大同市天力房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與山西同至人商業(yè)管理有限公司、吳建功房屋租賃合同糾紛申訴、申請(qǐng)民事裁定書”的裁判要旨：合同中雖有關(guān)于不得調(diào)整違約金的約定，但違約金是對(duì)守約方因?qū)Ψ竭`約造成損失的補(bǔ)償，不主要體現(xiàn)懲罰功能，故關(guān)于違約金不得調(diào)整的約定應(yīng)以不違反公平原則為限。
本案中，以開辦大型超市為目的進(jìn)行房屋開發(fā)建設(shè)，并按照B公司的要求以及規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙等要求，對(duì)建筑的內(nèi)外裝飾、電氣排水等各部分進(jìn)行量身定做?，F(xiàn)在由于B公司出于商業(yè)策略考慮不愿意繼續(xù)履行本案租賃合同違約不接收物業(yè)，雙方租賃合同不能履行，給A公司造成了巨大損失。由于租賃物業(yè)閑置不起，而另覓商家入駐又難以談到與B公司相同的租賃價(jià)格，本案A公司的損失主要體現(xiàn)在轉(zhuǎn)租后的差價(jià)上。與合同履行后可獲得的利益相比，A公司將租賃物業(yè)轉(zhuǎn)租給C公司共計(jì)損失差價(jià)21357815元，與合同約定違約金相差巨大。因此，根據(jù)上述（2016）最高法民申1780號(hào)的裁判要旨，如果按照合同約定不得調(diào)整違約金，將會(huì)違反公平原則，因此該約定應(yīng)當(dāng)被排除。
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